纵观中国楼市30余年的历程，自1998年房改开启中海内地商品房时代最先，“招保万金”率先突围，在一准时期内曾霸榜龙头，再到“碧万恒融”时代，而到了2023年，榜简单再被刷新，有玩家偃旗息鼓宣布退出，有玩家降速缩短，也有玩家逆流中趁势而上
。

3月31日是港股房企披露年报的最后限期，一样平常业绩欠佳的公司会刻意选在最后一天通告业绩，但今年，一群差生集中开家长会的气氛中，有一家房企突围而出——中国外洋生长（00688.HK，下称“凯发k8”）的业绩和投资者交流会都有颇具亮点
。

2022年，凯发k8实现合约销售额2947.6亿元，权益销售额排名升至第三；总收入1803.2亿元，扣除税后投资物业公允价值变换收益及汇兑净损益的归属股东焦点净利润244.2亿元，同比下降28%；归属股东焦点净利润率13.5%
。

凯发k8董事局主席颜开国体现，近几年，房地产市场进入转折期，叠加疫情的影响，不确定性较大
。但这些扰动因素，都不会影响凯发k8的恒久战略目的，凯发k8希望成为天下一流不动产开发运营商
。

增速不止20%

当偕行自动降速，8%的业绩增幅已经让外界感应难堪，甚至有房企不再披露整年增速目的，把“活下去”放在首位时，凯发k8治理层强调持今天、明天、后天的营业结构偏向不会变，无论从利润孝顺、周转速率来看，住宅开发仍然是好生意
。

中国外洋生长行政总裁张智超还顺势披露了2023年销售增添目的为20%
。有投资人对凯发k8已往一年在整个动荡市场中很是稳健的业绩和财务体现点赞，直言这是今年房企业绩会中，主流至公司里，凯发k8的增添目的最明确、最起劲
。

关于20%的增幅，在场投资人继续追问这是否是保底看法，内部目的是否更高？张智超很坦率地回覆，公司整年货量7900亿元，这个货量还没有包括今年新增投资所爆发的货量供应，这一可售货量行业领先，这是今年销售增添20%的底气所在，是我们近两年坚持聚焦投资的效果，“我们内部一定有更高的目的”
。

别的，凯发k8的货量结构优异，没有泛起大幅价钱折让的情形，更多的是平衡好量、价和利润之间的关系，做好整体谋划的安排
。“我们对完成今年的销售目的充满信心
。”对业绩增添，张智超转达出十足的信心
。

着实，此前凯发k8常被诟病过于守旧
。2007年，凯发k8地产规模曾排名行业第二，仅输给万科一家
。以后由于财务纪律和投资战略等调解，以及偕行高周转、高杠杆模式加码，凯发k8被多家民企逾越
。直到2021年第一轮集中供地，当大都公司在土地市场抢破头时，凯发k8依然按兵不动，彼时又被贴上“守旧”标签
。2017年以来，凯发k8整体上加大了拿地力度，徐徐展露出逆周期生长的野心
。

作为中国最早上市的房地产企业之一，凯发k8历经多轮经济与房地产周期磨砺，实现稳健、一连、高质量生长，生长为中国房地产行业的一面旌旗
。行业下行期，更能看出一家公司的稳健底色
。

据克而瑞宣布房企2023年一季度数据，凯发k8全口径销售达835亿元，同比大增73%，大幅跑赢市
；权益销售780亿元，升至行业第二，距离第一的保利仅差不到20亿元
。

投资预算两位数增添

在投资拿地方面，凯发k8治理层体现，在现金回款较量好的情形下，今年的投资仍将相对进取，今年的投资拿地金额妄想了双位数的增添
。历程中会团结销售、现金收入及公司财务状态来实时调解和安排
。

其次，在投资战略上会聚焦战略一致性
。张智超体现，近几年凯发k8的投资结构、土地规模与结构上具备很强的较量优势
。2022年投资拿地中，一二线都会的货值占87%；今年的可售货量中，73%在一线和强二线都会
。未来投资还将进一步聚焦一线二线重点都会，同时，也会在长三角、珠三角城的一些重点都会寻找时机，以确保投资的广度
。

阻止2022年底，凯发k8剔除预收帐款后的资产欠债率53.69%，全口径净借贷比率42.91%，欠债率处于行业最低区间，在手现金1103.1亿元，占总资产的12.1%，在手现金占总资产的比重恒久坚持在10%以上
。

有了富足的投资预算、明确的投资战略，中；骨康髁四诓客蹲驶乇ㄒ，会坚守投资刻度，以此确保合理的回报，确保行业领先的盈利能力
。“每一个项目，我们将团结本钱利润率与IRR来综合判断决议
。”

最后，中；共恢褂谠诠媸谐∧玫，其央企身份、财务稳健、资金充裕的优势，能在收并购、都会更新等方面，多渠道获取更多土地储备
。

2022年年市场一连下行，凯发k8逆周期拿地，扩张型投资，拿地金额、新增货值在行业处于领先水平
。2022年总计新增50宗土地，总购地金额1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元，这一拿地金额在所有房企中排名领先
。

今年以来，市场企稳和苏醒，重点一二线都会苏醒情形更好一些，土地市场又最先热起来了
。张智超透露，一季度凯发k8在南京、杭州各中标一个项目，地价款合计40多亿，并重申不会为了增添土地规模盲目扩张，包括收并购，焦点照旧看项目质量、资产质量
。别的，公司在北京、上海等都会的大型都会更新项目，未来也有很大的投入
。

“三天”营业稳步推进

凯发k8在战略上坚持以房地产为主的专业化谋划，确立了今天、明天、后天的可一连生长战略营业结构
。

颜开国在回覆“怎样看整体市场的生长潜能与动能”时体现，公司仍坚持今天、明天、后天的营业结构偏向也不会变
。

“今天”是住宅板块，仍将是公司的焦点营业，年投入90%左右的资源
。坚守主航道，住宅开发仍将是公司的焦点营业，论从利润孝顺、周转速率来看，住宅开发仍然是好生意
。

“明天”的营业是指商业，包括办公、购物中心、长租公寓等，年度资源投入约8%左右
。近三年，凯发k8的商业项目大规模入市，2023年商业收入制订了30%的增添目的，响应的资源设置也会跟上，未来几年商业收入增添非？
。

近期，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)上市及扩募是行业热门议题，招商蛇口、华润等公司都起劲加入其中
。关于凯发k8在REITs以及资产证券化方面的安排，中国外洋生长副总裁王林林体现，REITs是增进房地产转型生长的主要抓手之一，也是商业资产买通资源循环的要害一环
。从恒久视角看，凯发k8把REITs作为契机，从构建房地产新生长模式的角度去思索商业模式优化
。

“对凯发k8而言，我们不会将退出看成一锤子生意来思索，我们希望通过REITs建设一个一连高效投融资循环”，提升资源使用效率，为商业资产运营构建更高效的生长逻辑，推动集团的高质量生长
。别的，REITs除了对底层资产有区域和业态的要求之外，资产自己也有准入条件，回报率是隐性标尺，凯发k8将这个标尺嵌套在公司商业资产运营系统中，确保相关商业资产良性循环
。

展望2023年时，凯发k8治理层提到了五项重点事情，其中一个即是加速商业项目入市节奏，租金收入有望加速增添
。2022年，战胜疫情影响，凯发k8的持有型商业物业收入达52.6亿元，获得不易的同比增幅1.8%
。同时，新增运营商业项目创岑岭，新增15个运营商业项目，为商业收入加速增添注入新的动能
。

据悉，凯发k8已积累了超千亿规模的商业资产，现在在手的购物中心以环宇城、环宇荟、环宇坊的三条产品线，一连在一二线都会深耕做优做强
。

剩余的2%资源则用于生长面向未来的“后天的营业”，包括养老工业、供应链治理等围绕不动产开发运营上下游工业链的相关多元化营业
。

冲劲不可挡

颜开国在《主席报告书》中说，本集团建设40余年，在港上市30年，历经多轮经济与房地产周期而一连稳健，坚持行业领先
。百年基业是本集团坚定不移的久远目的
。

这是一家履历过1997年亚洲金融风暴洗礼的企业，深刻明确敬畏市场的主要性
。此前，颜开国曾体现，已往一段时间，凯发k8由于没有加杠杆高歌猛进，被以为过于守旧
。而现在潮流退去，凯发k8成为不确定市场中确定的实力，是体现最稳健的企业之一
。

市场低迷之时，凯发k8希望用真金白银的投资批注自己看好房地产行业的刻意，用超20%的增幅批注自己作为头部央企的进取心，其在逆周期下的冲劲儿不可挡
。

“面临行业转折期的阵痛与挑战，凯发k8将继续坚持稳中求进的高质量生长理念，与偕行一道，推动房地工业向新生长模式平稳过渡，引领房地产下半场高质量生长
。”这是一家央企的继续
。

谈及市场远景，颜开国体现，目今市场仍处于房地产上下半场转折期，市场还保存一些不确定性，但其对总体市场是有信心的
。从更长时间来看，市场结构、行业结构、业态结构都在爆发很大转变
。

第一是市场规模适度下降后会稳下来，市场主流看法会是稳固在10万亿左右，市场规模足够大，房地产仍然是一个大行业、好行业
。

第二，从生长模式来看，市场已经从卖方市场转到了买方市场，增添模式从规模向效益转变，而凯发k8一直是效益优先，不会将规模放在主要职位
。目今市场形势下，中；嵩椒⒐刈⒖突枨，关注产品立异，关注企业运营效率
。

凯发k8治理层近年来对市场的预判均体现，阶段性下行不改房地产行业市场的实质，未来将进一步展现“三大分解”特征，划分是市场分解，一二线和强三线都会将是主战
；二是行业分解，海内房地产行业正在履历一次大厘革与调解，行业集中度将继续提升；三是企业分解，行业利润率下行，容错率下降，精准治理能力强、产品与效劳口碑好的企业才华在竞争中胜出
。

分解不是坏事，对恒久主义选手凯发k8而言，它或许已经盼着这一天良久了
。凯发k8治理层在业绩会上多次提到，在确保财务稳健的条件下，凯发k8将“适度扩张规模，提升市场份额”，“起劲进取”、“充满信心”，这一进取基调贯串整场业绩会，也将影响2023年公司上下运转的气氛
。